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黄永章、田红霞与薛定江、田金华房屋买卖合同纠纷民事二审
来源:宁夏浩晟律师事务所 作者:admin 发表时间: 2016-11-23 阅读数:221

黄永章、田红霞与薛定江、田金华房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
      发布日期:2014-07-14 浏览:13次
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新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)乌中民四终字第262号
上诉人(原审被告、反诉原告):黄永章
上诉人(原审被告、反诉原告):田红霞
两上诉人共同委托代理人:蔚钢链,新疆金扬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):薛定江
被上诉人(原审原告、反诉被告):田金华
两被上诉人共同委托代理人:薛梅,新疆星河律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人:杨玉玲,新疆星河律师事务所律师。
上诉人黄永章、田红霞因房屋买卖合同纠纷一案,不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2013)沙民三初字第1032号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后,依法组成合议庭,于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人黄永章、田红霞的共同委托代理人蔚钢链,被上诉人薛定江、田金华的共同委托代理人薛梅、杨玉玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明,薛定江与田金华系夫妻关系,黄永章与田红霞系夫妻关系,田金华与田红霞系姐妹关系。2007年8月28日,薛定江、田金华汇入黄永章账户56000元。2008年9月,薛定江、田金华口头协议将黄永章、田红霞夫妇从黄永章单位新疆维吾尔自治区公安厅购买且已于1998年8月18日取得所有权的位于乌鲁木齐市钱塘江路21号院1栋907号的房屋转让给薛定江、田金华,并实际交付房屋。2009年7月21日,薛定江、田金华汇入黄永章账户80000元。次日,薛定江、田金华(乙方)与黄永章、田红霞(甲方)签订《房产买卖确认书》一份,载明“经甲乙双方协商一致,甲方夫妇确认将本人位于新疆乌鲁木齐市钱塘江路21号院1栋907号(新疆公安厅南院家属区)的房产(含所有装修、家电、家具)以人民币十八万元的售价整体出让给乙方夫妇。甲方保证此房产合法,无任何法律和借贷欠款纠纷,房屋入户之水、电、电话、燃气、闭路电视均完好齐全。甲方承诺待此楼在公安厅统一办妥土地权证后选择双方均认为合适的时机协同乙方办理房产过户手续。乙方已分二次向甲方付清了全部十八万元购房款,并于2008年9月接受了此房产移交。由此确认,乙方自接受移交起即拥有了该房产的所有权,并承担此后产生的水电气、物业管理等其他所有费用(包括房产过户过程中产生的交易费用)。”此后至今,涉案房屋未办理土地使用权证,黄永章、田红霞亦未协助薛定江、田金华办理房屋产权过户手续。
原审法院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。薛定江、田金华与黄永章、田红霞关于涉案房屋的转让是双方真实意思表示,双方签署的房产买卖确认书并未违反效力性强制性规定,属于有效协议,双方均应严格遵守。黄永章、田红霞早已依法取得涉案房屋的所有权证,具有占有、使用、收益、处分该房屋的权利,黄永章、田红霞答辩所提到的《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定属于管理性规范,黄永章、田红霞提供的单位文件及单位不允许转让和出租的公告亦属于单位内部管理规定,均不属于效力性强制性规定,不影响涉案协议的效力。薛定江、田金华与黄永章、田红霞交易涉案房屋时,虽然黄永章、田红霞仅取得房屋所有权证,尚未取得土地使用权证,但并不影响交易,亦未侵害他人利益。同时,房产交易是公民社会交易活动中的重要组成部分,黄永章、田红霞作为房屋所有人,理应以严谨、审慎的态度签订房屋买卖合同。虽然双方作为亲属基于相互间的信任和双方在两地生活,没有机会和充足的时间进行沟通,但签订房屋买卖确认书是双方就房屋买卖达成合意的书面确认,对双方均具有约束力,不应随意更改或反悔。黄永章、田红霞关于薛定江、田金华迟延履行债务,房款至今未付清的辩称,无据证实,不予采信。另外,涉案房屋的转让价格是否低廉及房款是否已实际支付完毕,亦不属于认定涉案合同无效的依据。故黄永章、田红霞要求确认涉案房屋买卖确认书无效的反诉请求,没有事实和法律依据,不予支持。双方已于2009年书面确认薛定江、田金华已付清购房款,足以证明薛定江、田金华已履行了己方的合同义务,薛定江、田金华已经实际入住所购房屋,黄永章、田红霞应当继续履行合同,协助薛定江、田金华办理房屋产权证。庭审中,双方均确认单位对土地证不予办理的事实,故双方关于待统一办妥土地证后办理房屋过户手续的约定无法实现,况且土地使用权证未办理并不影响房屋所有权证的办理,不能成为黄永章、田红霞拒绝履行协助办证附随义务的理由。因此,对薛定江、田金华要求黄永章、田红霞协助将位于乌鲁木齐市钱塘江路21号院1栋907号的房屋产权过户至薛定江、田金华名下的诉讼请求予以支持。原审法院遂判决:一、黄永章、田红霞于本判决生效之日起三十日内协助薛定江、田金华将位于乌鲁木齐市钱塘江路21号院1栋907号房屋产权过户至薛定江、田金华名下;二、驳回黄永章、田红霞要求确认房屋买卖确认书无效的反诉请求。
上诉人黄永章、田红霞不服原审判决上诉称,一、本案审理程序违法,代理人薛梅既是薛定江、田金华之女,也是田红霞的亲外甥女,又是涉案房屋的实际受益人,其以律师身份两次出庭代理与本人及近亲属间有利益冲突的房产纠纷,违反了律师执业管理办法及相关规定。二、原审法院认定事实错误,判决审理查明部分遗漏了我方反诉部分的事实主张。公安厅出具的新公政(2008)180号文件及公安厅严禁出售出租房屋的公告照片,这些证据是证明我方反诉请求的事实与理由;被上诉人并未付清购房款,两张工商银行汇款凭证显示被上诉人两次共支付房款136000元,与双方约定的180000元房款还差44000元;我方与被上诉人签订的合同违反了《城市房地产管理法》的规定,损害了公安厅甚至是国家的利益;协议中明确约定公安厅统一办妥土地证后才能办理房屋过户手续,这个条件至今没有成就,且房款没有付清,因此被上诉人不能强行要求我方办理过户手续。三、原审法院适用法律错误。综上,请求二审法院依法撤销原审判决,驳回被上诉人的原审诉讼请求,支持我方的反诉请求。
被上诉人薛定江、田金华答辩称,薛梅和上诉人并不是法律规定的近亲属,上诉人明知道薛梅的身份,在一审中认可并已开庭审理;上诉人是涉案房屋的所有权人,虽然购买的是房改房,但房产部门颁发有房产证,故上诉人有权处分该房屋;公安厅的文件并不能影响上诉人处分房屋的权利,上诉人据此主张合同无效并不符合法律规定的情形;2009年的确认书是上诉人自己拟定的,所载内容已经说明180000元购房款已付清,我方还向上诉人多支付了16000元,录音证据在一审中也经过了上诉人的质证;公安厅已经停止办理土地使用权证,协议中关于该条件的约定已经无法成就,但不办理土地使用权证并不影响上诉人给我方办理产权过户手续。综上,请求二审法院维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
本院认为,一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定,“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人:(一)律师、基层法律服务工作者;(二)当事人的近亲属或者工作人员;(三)当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”本案中,薛梅作为被上诉人薛定江、田金华的近亲属,代理被上诉人参加本案诉讼并未违反法律、法规的禁止性规定,上诉人黄永章、田红霞依据律师执业规范等相关管理性规范主张薛梅作为一方诉讼代理人出庭程序违法缺乏事实及法律依据,本院不予采信。二、依法成立的合同,自成立时生效。上诉人黄永章、田红霞与被上诉人薛定江、田金华签订的《房产买卖确认书》系双方真实意思表示,内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应严格履行。鉴于自治区人民政府相关下级行政主管部门针对涉案房屋所在小区能否上市交易所作出的批复以及公安厅新公政(2008)180号文件均属于内部行文,且法律属性为行政管理性质,其效力等级明显低于法律、行政法规;加之上诉人与被上诉人签订《房产买卖确认书》的时间在上述文件下发之前,故本院对上诉人以此作为抗辩事由,主张房屋转让合同履行不能不予支持。三、因《房产买卖确认书》载明被上诉人已付购房款180000元,结合双方当事人之间系特定亲属关系的事实,本院对上诉人主张被上诉人未付清购房款180000元的上诉理由不予采信。四、上诉人并未提供合法有效的证据证实继续履行房屋转让协议会严重损害国家及公安厅的利益,本院对上诉人该项上诉主张亦不予采信。五、经核实,自治区公安厅对包括涉案房屋在内的单位分房已停止办理国有土地使用权证,故在房屋转让协议所附该项条件已不可能成就的情况下,上诉人以此为由拒绝协助被上诉人办理房屋过户手续有悖公平、诚实信用原则,本院不予采信。六、上诉人主张本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定,但因上述法律规定就房屋转让的诸多限制性规定均属于管理性规范,并不属于效力性、强制性规范,故本院对上诉人依据上述法律规定主张房屋转让协议无效的上诉理由亦不予采信。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费140元(上诉人黄永章、田红霞已预交),由上诉人黄永章、田红霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  陈映红
审 判 员  马述冰
代理审判员  卫 杨

二〇一四年五月八日
书 记 员  白 杨