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肖泉海与徐智房屋买卖合同纠纷二审
来源:宁夏浩晟律师事务所 作者:admin 发表时间: 2016-11-24 阅读数:136

肖泉海与徐智房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
      发布日期:2015-06-29 浏览:57次
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广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)深中法房终字第1489号
上诉人(原审被告):肖泉海。
委托代理人:周科,广东国晖律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):徐智。
委托代理人:李中亮,广东都源律师事务所律师。
原审第三人:深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人:吴军强,执行董事长。
上诉人肖泉海因与被上诉人徐智、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称世华公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第604号民事判决,向本院提出上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院审理查明,位于深圳市南山区前海路西学府路南阳光棕榈园26栋x-x房(涉案房产)的产权于2005年3月30日登记至肖泉海名下,房地产证号为深房地字第4000202906号,建筑面积70.83平方米,登记价375378元。
2013年8月16日,徐智(买方)与肖泉海(卖方)签订《房地产买卖合同》(编号:8172566),约定卖方将涉案房产以234万元的价格转让给买方;买方同意在签署本合同时向卖方支付定金5万元,本条所约定的定金交由世华公司或银行监管,买方将定金支付给监管方或存入监管账号,即视为卖方收讫定金,卖方应向买方出具定金收据,卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金已交付的认定;买方应于签署本合同之日起20日(含当日)内付清首期房款;买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日(若卖方需办理赎楼手续的,则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日)起三日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续;涉案房产处于抵押状态,卖方委托担保公司担保融资赎楼,卖方须于签署本合同之日起十五日内(含当日)出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续,并与担保公司签署担保合同;卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼,否则视为根本违约;如买方未按照合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金;本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效;及其它内容。该合同备注条款中注明:即日起买方可将房屋出租,房租归买方所有;若买卖过程中,因买方原因违约卖方没收定金,买方自行解决租约问题。
2013年8月26日,徐智、肖泉海签订《房地产买卖合同补充协议》,约定:签署合同时买方向卖方支付定金5万元,后经买卖双方友好协商,2013年8月26日买方再向卖方支付定金5万元;如产生违约行为则按原合同履行责任。
徐智于2013年8月16日和2013年8月27日分两次向世华公司转账各5万元,共计10万元;世华公司向徐智出具了收据。肖泉海表示该款项是保证金,不是定金,且肖泉海并未收到该款项。世华公司表示该10万元定金现仍托管在世华公司处。
2013年8月26日,肖泉海签署了《委托书》,委托深圳市万通融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼等手续,并进行了公证。
2013年9月5日,徐智、肖泉海与中国银行股份有限公司深圳侨城支行(以下简称中国银行侨城支行)签订了《二手楼交易资金委托监管协议》,约定双方同意将602000元交由中国银行侨城支行进行监管;徐智应将资金全额划入中国银行侨城支行指定的账户内;及其它内容。同日,徐智将602000元转入上述协议中约定的监管账户。2013年9月6日,中国银行侨城支行出具收款收据,载明收到徐智监管的资金602000元。
徐智提交《贷款款项存入账户确认书》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》复印件,以证明徐智于2013年10月9日取得按揭贷款承诺书,徐智已经履行完毕相应的合同义务。肖泉海表示因上述证据系复印件,真实性无法确认。世华公司对上述证据的真实性予以认可。
2013年10月18日,徐智向肖泉海所在的涉案房产地址邮寄律师函,该函内容为:徐智于2013年9月6日办理了将剩余首期款进行银行监管的手续,但肖泉海至今没有办理好房屋赎楼手续,以致双方房屋买卖交易无法继续进行;肖泉海至今仍未办妥房屋赎楼手续,且在担保公司及中介公司一再要求继续办理赎楼手续的情况下仍未能办理,是重大的违约行为,故限肖泉海于收到本函后三日内办理好赎楼手续,否则徐智将授权律师采取进一步的措施维护自身合法权益。肖泉海对该律师函不予认可,并表示未收到该律师函。
徐智提交了一份录音光盘和文字说明,称徐智的姐姐徐桂芝于2013年10月13日就涉案房产的赎楼手续、是否继续履行合同问题与肖泉海进行电话沟通,肖泉海明确表示不再继续履行合同。肖泉海对该录音光盘的真实性不予认可,认为该录音不具有完整性,且不能确认通话中的对方是本案肖泉海。
徐智另提交公证费发票二张、评估费发票一张以证明徐智为购买涉案房产支付公证费700元、评估费3000元。肖泉海对该证据的真实性认可,但表示与本案无关,徐智要求肖泉海支付上述款项无法律依据。
庭审中,肖泉海表示同意解除涉案合同;肖泉海另提交涉案房产的租客王玉华出具的证明,证明徐智已收取了租金8000元,并表示合同解除后徐智应返还肖泉海该租金。徐智对该证明的真实性予以认可,但表示《房地产买卖合同》中已备注注明该租金可以由徐智自己收取,故不应返还。
徐智原审的诉讼请求为:1、依法确认徐智、肖泉海之间关于深圳市南山区阳光棕榈园26栋4-8B的房屋的《房地产买卖合同》因为肖泉海违约而解除;2、肖泉海承担转让成交价20%的违约责任,即肖泉海支付468000元违约金给徐智;3、肖泉海退回徐智定金10万元;4、肖泉海赔偿徐智公证费损失700元;5、肖泉海赔偿徐智评估费3000元;6、肖泉海承担本案诉讼费、保全费。庭审中,徐智将第一项诉讼请求变更为:解除徐智、肖泉海签订的《房地产买卖合同》。
原审法院认为,徐智、肖泉海于2013年8月16日签订的编号为8172566的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,原审法院确认其效力,双方应严格按照合同约定履行。
本案徐智要求解除买卖合同,肖泉海亦同意解除,故对于徐智要求解除涉案合同的诉讼请求,原审法院予以支持。合同解除后,已经履行的部分依法应当恢复原状,肖泉海应退还徐智已支付的定金10万元,该款项现托管于世华公司处,应由世华公司直接向徐智退还。
肖泉海虽表示其已履行了赎楼手续,且其并未通知担保公司终止赎楼,但综合徐智、肖泉海提交的证据,并结合徐智与本案世华公司的陈述可以看出,肖泉海在办理完赎楼公证等手续后,至今未办理完涉案房产的赎楼手续;而徐智已按照买卖合同的约定完成了定金支付、资金监管和银行贷款等手续,故肖泉海未按照合同约定的内容实际履行完担保赎楼等义务,肖泉海的行为已构成违约,肖泉海应承担相应的违约责任。对于徐智请求肖泉海按照转让成交价的20%支付违约金的诉讼请求,肖泉海提出了调整违约金标准的请求,原审法院认为,违约金旨在补偿非违约方的损失,徐智未向法院举证证明其因肖泉海的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当,考虑到从双方签订合同到徐智起诉之间的期限较短,徐智应可采取适当措施防止损失扩大,故原审法院对徐智提出的要求肖泉海承担违约责任的诉讼请求予以部分支持,酌情判令肖泉海向徐智支付违约金20万元。
对于徐智要求肖泉海支付公证费、评估费的诉讼请求,该费用系徐智因履行本案合同遭受的损失,原审法院已判决肖泉海支付徐智违约金20万元,该违约金旨在补偿徐智遭受的各项损失,故对于徐智另行要求赔偿上述费用的诉讼请求原审法院不予支持。
对于肖泉海要求徐智在合同解除后返还其收取的租金8000元的主张,因肖泉海并未在本案中提出反诉,原审法院对此不予处理,肖泉海可另寻法律途径解决。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、解除徐智与肖泉海签订的编号为8172566的《房地产买卖合同》;二、世华公司于判决生效之日起十日内向徐智返还定金10万元;三、肖泉海于判决生效之日起十日内向徐智支付违约金20万元;四、驳回徐智的其他诉讼请求。案件受理费9502元,保全费3363.5元,由徐智负担6114.5元,由肖泉海负担6751元。
肖泉海不服原审判决,向本院提起上诉,请求二审法院:1、撤销原审判决第二、三项,驳回徐智的其他诉讼请求;2、徐智承担本案的诉讼费、保全费。事实理由:原审法院对本案事实认定不清、适用法律错误。一、徐智构成根本性违约。1、徐智没有办出贷款承诺函并将原件交给担保公司办理赎楼手续。2013年8月16日,肖泉海与徐智签署了《二手房买卖合同》,因为利率优惠的问题,徐智拖延很久才声称办出《贷款承诺函》,但肖泉海一直未见到原件,庭审中也未提交,也没有根据合同约定履行配合肖泉海办理赎楼的义务,没有将贷款承诺函原件交给担保公司办理赎楼手续。2、徐智没有支付赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息。根据合同约定,徐智应当支付上述费用,但是,徐智没有支付,导致赎楼手续不能顺利办理。3、徐智在肖泉海没有违约的情况下,向法院提出解除《二手房买卖合同》构成了根本违约。二、录音证据不能作为肖泉海违约的证据。1、录音证据真实性无法确认。2、录音证据来源不合法,没有经过肖泉海的同意偷偷录制。3、录音不能反映肖泉海的全面意思表示,只是片面的意思表示。4、录音对话人并非徐智,与本案缺乏关联性。用肖泉海与他人的对话来证明肖泉海违约是错误的,意思表示要向合同相对人即徐智作出才有效。三、原审法院认为肖泉海至今没有实际办理完赎楼手续构成违约是错误的。徐智于2013年10月27日向法院提出解除合同的诉讼请求,其行为构成了违约,肖泉海有权暂停赎楼手续。按照正常程序,肖泉海的贷款银行最早也要在2013年11月8日才能完成还款程序,徐智在此之前要求解除合同,肖泉海没有义务继续履行赎楼手续,如果完成赎楼却不能交易只会造成更大的损失,肖泉海有责任避免损失的进一步扩大。同时,徐智并未先履行配合赎楼的义务,肖泉海有权行使先履行抗辩权,拒绝赎楼。徐智应返还的8000元租金也没有在违约金中抵扣。
被上诉人徐智答辩称,原审认定事实及适用法律正确,请求二审法院驳回肖泉海的上诉请求。
本院经审理查明,原审查明的事实清楚,本院予以确认。
另查明,涉案《房地产买卖合同》第四条约定,“该物业处于抵押状态,……卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的,须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼,注销抵押登记,并将房地产证原件交予居间方。”
本院认为,徐智与肖泉海于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方均有拘束力。涉案房产处于抵押状态,依据合同约定,卖方负有赎楼义务,并且明确约定即便不能获得赎楼贷款仍需在签署合同之日起六十日内自行赎楼。据此,肖泉海依约应于2013年10月16日前完成赎楼。但直至2013年10月28日,徐智就涉案房产纠纷诉至法院之时,涉案房产仍处于抵押状态。故,本案争议的焦点在于:肖泉海未在合同约定期限内完成赎楼是否构成违约。
肖泉海主张其赎楼义务的履行须以徐智获得贷款承诺函为前提。但涉案房屋买卖合同中并未约定徐智获得贷款承诺函的期限,亦未约定徐智获取贷款承诺函与肖泉海赎楼义务的履行顺序,而贷款承诺函的取得亦非办理赎楼事务的要件,故肖泉海以徐智获得贷款承诺函为其履行赎楼义务的前提缺乏事实和法律依据。而在徐智获取贷款承诺函后,肖泉海亦未举证证明其赎楼义务的进一步履行。肖泉海还主张因徐智未配合办理赎楼手续,未支付相关费用导致未能赎楼,但对此未能举证证明,并且,相关费用的最终负担并不能免除或者转移本属于卖方的赎楼义务,故肖泉海以此作为未依约履行的抗辩依据不足。综合上述,肖泉海未在合同约定期限内履行赎楼义务,构成违约,应承担违约赔偿责任。原审根据合同履行情况,酌定肖泉海承担20万元的违约金并无不当,本院予以维持。
至于肖泉海主张徐智应退还8000元租金,因肖泉海在原审未提起反诉,本案对此不予处理,肖泉海可另循途径解决。
综上,肖泉海的上诉理由均不成立,本院不予采纳。对其上诉请求,本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费9502元,由肖泉海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  邱裕华
代理审判员  蔡妍婷
代理审判员  唐 毅

二〇一四年十二月十八日
书 记 员  李全慧
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……
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