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上诉人侯久财、薛志辉与被上诉人胡洋物权保护纠纷二审
来源:宁夏浩晟律师事务所 作者:admin 发表时间: 2016-11-25 阅读数:143

上诉人侯久财、薛志辉与被上诉人胡洋物权保护纠纷二审民事判决书
      发布日期:2015-04-02 浏览:17次
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辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)沈中民二终字第136号
上诉人(原审被告):侯久财,男,1962年8月22日出生,汉族,无职业,住址沈阳市和平区。
上诉人(原审被告):薛志辉,女,1975年7月16日出生,汉族,无职业,住址辽宁省建平县。
被上诉人(原审原告):胡洋,男,1982年10月6日出生,汉族,公务员,住址沈阳市大东区。
上诉人侯久财、薛志辉因与被上诉人胡洋物权保护纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院(2014)沈和民二初字第02743号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年12月30日受理后,依法组成由审判员李妍担任审判长,代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭,于2015年1月28日公开开庭审理了本案,上诉人侯久财、薛志辉,被上诉人胡洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡洋一审诉称:我于2009年9月25日以银行按揭方式与辽宁长安房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》,购买房屋地址为沈阳市和平区下夹河路103号1号楼1单元5层1号的商品房1套,并于2010年7月16日完成商品房买卖合同备案,合同编号:E1001071434。备案后沈阳市房产局将房屋地址变更为沈阳市和平区长白四街50-10号2-5-2。2010年12月10日办理契证编号:L2101ZSPQ1012148776。2013年9月30日与所在园区物业沈阳军园物业管理有限公司办理入住手续,并领取了房门钥匙。2014年8月12日,我回到所购商品房,发现门锁被换。拨打110报警后,在沈水湾派出所民警李海东、所在安泰社区及军园物业工作人员到场情况下,请开锁公司撬开房锁,发现房屋被侯久财、薛志辉侵占。经办案民警现场询问,侯久财、薛志辉出具了一份《顶帐商品房认购协议书》,认为房屋为其所购买,同时承认是在物业公司不知情的情况下私自撬锁进住。2014年8月21日,沈水湾派出所民警李海东在我、侯久财、薛志辉及房地产开发公司工作人员均到场的情况下,依据房地产公司工作人员的说明解释及出具的书面材料,认定侯久财、薛志辉所持认购协议书中所指地址非现在其所占房屋地址,并做出侯久财、薛志辉应尽快搬出的处理意见。当场,侯久财、薛志辉在协调后同意尽快搬离,但三天后,又后悔拒绝搬出。我与侯久财、薛志辉就上述房产纠纷事宜多次商讨未果,现根据房产法律、法规的相关规定,恳请法院查明事实,依法支持我的诉讼请求。诉讼请求:1、判令侯久财、薛志辉停止房屋侵权,立即搬出我所有房屋-沈阳市和平区长白四街50-10号,2-5-2;2、判令侯久财、薛志辉恢复其毁坏的房屋结构(卫生间、墙面、地面、门锁等)或承担我恢复房屋原状所需费用,计4000元;3、支付侯久财、薛志辉非法侵占房屋期间产生的占用费(1000元/月)、物业(112元/月)、电梯(12元/月)等费用,计1124元(截止2014年9月11日);4、赔付侯久财、薛志辉非法侵占房屋期间的,我无法使用房屋而造成的在外租房(800元/月),截止2014年9月22日,我已在外租房1个月,发生费用800元;5、判令侯久财、薛志辉承担本案全部诉讼费用。
侯久财、薛志辉一审辩称:长安公司于2009年8月3日抵给工程承包人曲连波房屋一处,地址为和平区下夹河路103号2号楼5单元2号,建筑面积为92.3平方米,房屋抵帐价格为38.4522万元,开发公司于同日将房屋交付给曲连波,我方通过长安公司总经理李金胜借给曲连波40万,曲连波以该房屋抵顶我方的欠款,我方于2009年10月份居住至今,我方现住房屋与胡洋主张的房屋并非同一个房屋,胡洋诉状中所主张我方撬锁、派出所主张三天要我搬离事宜均不属实。
原审法院审理查明:2009年9月25日,胡洋与辽宁长安房地产开发有限公司(以下简称长安房产公司)签订《商品房认购协议书》,约定胡洋(乙方)认购长安房产公司(甲方)开发建设的坐落于沈阳市和平区下夹河路103号2号楼1单元5层1号商品房,单价4266元/平方米,总价款为384,522元,并在协议书中约定,在长安房产公司取得商品房预售许可证时,双方签署所认购房屋的商品房买卖合同,否则长安房产公司有权对认购的房屋进行销售。2010年7月16日,胡洋与长安房产公司签订《商品房买卖合同》,合同约定胡洋购买的商品房地址为和平区长白四街50-10号2-5-2号,单价4166.01元,总价款为388,355元,约定的付款方式为首付款188,355元,剩余200,000元以公积金贷款方式给付长安房产公司。2010年11月23日,长安房产公司为胡洋开具销售不动产统一发票(NO:00091026),销售不动产楼牌号栏标注为:沈阳市和平区长白四街50-10号2-5-2。2010年11月23日,胡洋取得诉争房屋《契证》。2010年12月1日,胡洋交纳诉争房屋的专项维修资金5360.15元。2010年12月29日,胡洋(抵押人)与沈阳房地产置业担保有限责任公司(抵押权人)签订《抵押合同》,约定沈阳房地产置业担保有限责任公司同意为胡洋与辽宁省省直住房资金管理中心签订的借款合同提供保证担保,胡洋以其购买的诉争房屋抵押给沈阳房地产置业担保有限责任公司作为反担保。之后,胡洋(乙方)与辽宁省省直住房资金管理中心(甲方)签订《个人住房公积金借款合同》,约定借款金额200,000元,借款期限从2010年12月29日起至2030年12月28日止。2013年9月30日,胡洋与长安房产公司办理入住手续,领取了钥匙并交纳了取暖费,又于2014年9月19日交纳了2013年9月30日至2014年9月29日期间的物业费、电梯费。
2014年8月13日,胡洋发现诉争房屋被侯久财、薛志辉占有使用后报警,《报警情况登记表》中简要报警(案情)情况栏注明:“按110指令赶到现场,报警人胡洋称新购房产长安家园2-252被人撬锁了,经了解此房系侯久财从曲连波处购得,曲连波从辽宁长安房地产开发公司闫东红处顶帐得来,双方准备到开发商处协调指示”。
2009年8月3日,案外人曲连波与长安房产公司签订《顶帐商品房认购协议书》,约定曲连波(乙方)认购长安房产公司(甲方)开发建设的坐落于沈阳市和平区下夹河路103号2号楼2单元5层2号商品房,单价4200元/平方米,总价款为387,660元,并在协议书中约定,在长安房产公司取得商品房预售许可证时,双方签署所认购房屋的商品房买卖合同,否则长安房产公司有权对认购的房屋进行销售。2009年12月26日,案外人曲连波与侯久财签订《房屋抵押协议》,约定将沈阳市和平区长白街下夹河路103号楼2单元5层2号房屋抵押给侯久财,抵押数为40万元,抵押时间为6个月,如到期不能偿还,此房归侯久财所有。
2010年8月12日,长安房产公司出具《情况说明》一份,注明诉争房屋所在的2#楼门牌编号为50-10号;2014年8月26日,长安房产公司出具《情况说明》一份,注明胡洋购买的原和平区下夹河路103号2#1-5-1为现在的和平区长白四街50-10#2-5-2号。2014年10月30日,长安房产公司和沈阳市和平区沈水湾街道安泰社区出具《说明》一份,注明原和平区下夹河路103号2#1-5-1为现在的和平区长白四街50-10#2-5-2号。
侯久财、薛志辉于2009年10月起对诉争房屋一直占有使用,房屋内整体格局与胡洋所持有的备案合同附图格局相同,无格局变动。侯久财、薛志辉对诉争房屋无添附。
原审法院认为,当事人的合法权利受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。本案中,胡洋与长安房产公司签订《商品房买卖合同》,约定胡洋认购长安房产公司开发建设的坐落于和平区长白四街50-10号2-5-2号商品房,并办理了个人住房公积金贷款,交纳了全部房款,长安房产公司也依合同约定向胡洋交付了房屋。现侯久财、薛志辉无法定理由占有使用诉争房屋,侵犯了胡洋对诉争房产享有占有、使用、收益、处分的权利,应属侵权行为,故胡洋要求侯久财、薛志辉停止侵权行为并腾出诉争房屋的诉讼请求,符合法律规定,原审法院予以支持。关于侯久财、薛志辉辩称诉争房屋是其与案外人曲连波顶帐所得的问题。经查,侯久财、薛志辉虽与案外人曲连波签订房屋《抵押协议》,以及案外人曲连波与长安房产公司签订了《顶帐商品房认购协议书》,但两份协议中约定的房屋地址为沈阳市和平区下夹河路103号2号楼2单元5层2号商品房,而本案诉争的房屋经长安房产公司及沈阳市和平区沈水湾街道安泰社区出具的情况说明,均证实为胡洋与长安房产公司签订《商品房买卖合同》中约定的房屋地址,即:沈阳市和平区长白四街50-10#2-5-2号。庭审中,侯久财、薛志辉无证据证明其所占有使用的房屋,即为其与案外人曲连波签订抵押协议约定的“沈阳市和平区下夹河路103号2号楼2单元5层2号”房屋,也未在原审法院规定的期限内提交其所占用房屋的居住证明,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,应由侯久财、薛志辉承担举证不能的不利后果,故对于侯久财、薛志辉的此抗辩理由,因无事实依据,原审法院不予采纳。
关于胡洋要求侯久财、薛志辉恢复其毁坏的房屋结构(卫生间、墙面、地面、门锁等)或承担胡洋恢复房屋原状所需费用4000元的诉讼请求。经原审法院现场勘察,诉争房屋整体格局在侯久财、薛志辉占有使用期间并无改动,故对该诉求,因无事实依据,原审法院不予支持。
关于胡洋要求侯久财、薛志辉支付占有诉争房屋期间产生的房屋占用费的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条:“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿”的规定,侯久财、薛志辉应对其占有使用诉争房屋期间给胡洋造成的损害进行赔偿,故对该诉讼请求,原审法院予以支持。对于房屋占用费数额标准问题,原审法院在综合衡量沈阳市房屋租赁价格及诉争房屋所在地房屋租赁价格基础上,认为胡洋主张的1000元/月,符合公平原则。但鉴于侯久财、薛志辉在2014年8月13日之前占有使用诉争房屋,主观应推定为善意,故房屋占用费期限应以2014年8月14日起算,至侯久财、薛志辉腾出诉争房屋时止。
关于胡洋要求侯久财、薛志辉支付占有诉争房屋期间物业费的诉讼请求。经查,2014年9月19日,胡洋已向诉争房屋所在沈阳军园物业管理有限公司交纳2013年9月30日至2014年9月29日期间的物业费1806.37元。庭审中,侯久财、薛志辉也自认自2009年10月起一直在诉争房屋内居住,实际享受了物业公司提供的服务,故对胡洋主张要求侯久财、薛志辉支付物业费的诉讼请求,原审法院予以支持。鉴于胡洋提出自2014年8月11日开始主张权利,故侯久财、薛志辉应支付胡洋的物业费期间为2014年8月11日至2014年9月29日,共计(112元/月X1.6月)179元。
关于胡洋要求侯久财、薛志辉支付占有诉争房屋期间电梯费的诉讼请求。经查,本案诉争房屋所在园区的电梯使用,为居民办理电梯卡并刷卡方式进行使用,胡洋虽然交纳了2014年8月11日至2014年9月29日期间的电梯费,但侯久财、薛志辉对电梯的使用与胡洋交纳电梯费行为之间不存在因果关系,故对该诉讼请求,因无事实依据,原审法院不予支持。
关于胡洋要求侯久财、薛志辉支付其在外租房800元的诉讼请求,原审法院认为该部分损失应包含在胡洋主张房屋占用费1000元/月之中,不应重复计算,故对该诉讼请求,原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定,判决如下:
一、被告侯久财、薛志辉于本判决发生法律效力之日起30日内将坐落于沈阳市和平区长白四街50-10号2-5-2号的房屋腾出,返还给原告胡洋;二、被告侯久财、薛志辉于本判决生效后30日内向原告胡洋支付房屋占用费1000元/月,期限自2014年8月14日起计算,至被告侯久财、薛志辉腾出诉争房屋并交付给原告胡洋时止。三、被告侯久财、薛志辉于本判决生效后30日内向原告胡洋支付物业费179元(2014年8月11日至2014年9月29日)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费150元,减半收取75元,由被告侯久财、薛志辉承担。
宣判后,侯久财、薛志辉不服,向本院提出上诉。上诉请求:一、撤销原审判决,判令诉争房屋归上诉人所有;二、全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一审漏列曲连波为当事人;一审对上诉人于曲连波顶账来的房屋去向未查明,被上诉人认购房屋与买卖房屋不是同一房屋;曲连波从长安公司处取得的房屋是顶账房屋而不是认购;一审通过长安公司与社区而不是地名办出具证明确认诉争房屋地址不能作为定案依据;上诉人入住诉争房屋在先;诉争房屋是上诉人顶账所得,被上诉人所产生的房租费、物业费与上诉人无关。
被上诉人胡洋答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
另查明:曲连波起诉长安房产公司确认合同效力纠纷一案,沈阳市和平区人民法院于2014年10月28日作出(2014)沈和民二初字第702号民事判决书,认定曲连波与长安房产公司就沈阳市和平区下夹河路103号2号楼2单元5层2号商品房签订的《顶帐商品房认购协议书》无效,并判决驳回曲连波的诉讼请求,该判决现已生效。
上述事实有《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《契证》、《抵押合同》、《个人住房公积金借款合同》、专用收款收据、《报警情况登记表》、《情况说明》,《顶帐商品房认购协议书》、《房屋抵押协议》、(2014)沈和民二初字第702号民事判决书以及当事人当庭陈述在卷佐证,经开庭质证,本院予以确认。
本院认为,被上诉人与长安房产公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被上诉人购买长安房产公司开发建设的坐落于和平区长白四街50-10号2-5-2号商品房,已交纳全部房款,并办理了入住手续,被上诉人有权依据其与长安房产公司签订的《商品房买卖合同》占有使用争议房屋。二上诉人虽以案外人曲连波与长安房产公司签订的《顶帐商品房认购协议书》及其与曲连波之间签订的抵押协议为由,占有使用争议房屋,但依据已生效的沈阳市和平区人民法院所作(2014)沈和民二初字第702号民事判决书,曲连波与长安房产公司签订的《顶帐商品房认购协议书》被认定为无效,则二上诉人依据上述协议书及抵押协议作为占有诉争房屋的抗辩理由缺乏事实与法律依据,被上诉人要求二上诉人停止侵权行为、腾出诉争房屋并赔偿占用期间给其造成损失的诉讼请求应予以支持。
关于二上诉人主张的被上诉人认购房屋与诉争房屋不是同一房屋的问题,二上诉人提供的证据不足以证明诉争房屋实际地址为沈阳市和平区下夹河路103号2号楼2单元5层2号,故对二上诉人的主张本院不予支持。
综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元,由上诉人侯久财、薛志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  李 妍
审 判 长  李 妍
代理审判员  韩彩霞
代理审判员  李大鹏

二〇一五年二月二十八日
书 记 员  刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项规定:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决认定事实清楚,适用法律正确,判决驳回上诉,维持原判决。