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柏铭壮与蒋正立房屋买卖合同纠纷二审
来源:宁夏浩晟律师事务所 作者:admin 发表时间: 2016-11-27 阅读数:235


民事判决书
      发布日期:2015-11-18 浏览:42次
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广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)珠中法民三终字第132号
上诉人(原审被告):蒋正立,男,汉族,住浙江省湖州市吴兴区。身份证号码:×××0633。
委托代理人:高林,广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人:谢春璞,北京大成(珠海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):柏铭壮,男,汉族,住浙江省湖州市吴兴区。身份证号码:×××0213。
委托代理人:张文京,广东晨光(北京)律师事务所律师。
委托代理人:于欢,广东晨光(北京)律师事务所实习律师。
原审第三人:珠海城鑫发展有限公司。住所地:广东省珠海市香洲区。
法定代表人:耿惠芳,董事长。
上诉人蒋正立与被上诉人柏铭状、原审第三人珠海城鑫发展有限公司(以下简称城鑫公司)房屋买卖合同纠纷一案,蒋正立不服珠海市香洲区人民法院作出的(2014)珠香法民三初字第18号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审法院经审理查明,2007年1月18日,柏铭壮与城鑫公司签订《商品房买卖合同》及附件,约定柏铭壮向城鑫公司购买房屋,该商品房为预售商品房,建筑面积232.73平方米,单价为每平方米8000元,总金额为1864000元。合同特别约定:该商品房建筑面积最终以珠海市房产测绘部门的实际确权面积为准。合同同时约定买受人在签订本买卖合同时,应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》,合同附件约定付款方式为签署合同时,买受人一次性向出卖人支付购房款1864000元。入伙配套设施费用4340元、复式公寓物业管理费2.8元/月/平方米。合同签订当日,柏铭壮与珠海市香格里物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》。
2007年1月11日,湖州华蒙电力燃料有限公司(以下简称华蒙燃料公司)向城鑫公司电汇汇款人民币3690864元,汇款用途为房款。2010年4月28日,城鑫公司将1767804.80元退还华蒙燃料公司,摘要注明为“退款”。2013年9月10日华蒙燃料公司出具《情况说明》称柏铭壮为该公司法定代表人,占股份90%,为香格里5栋302房实际出资人,以该公司名义对上述房产买卖事宜的任何手续均为柏铭壮个人行为,由柏铭壮享有实际权利和义务。2008年11月,城鑫公司向柏铭壮交付了上述商品房,但双方没有办理产权过户登记手续。
2011年8月21日,柏铭壮及华蒙燃料公司向褚弟夫出具《委托书》,委托褚弟夫将案涉房产转让给蒋正立事宜。同期,蒋正立委托李志良与城鑫公司签订《商品房买卖合同》及附件,约定将案涉房屋出售给蒋正立,房屋总价款为2792760元。合同约定买受人购买的商品房为现房,每平方米12567.55元,付款方式为一次性付款,买受人(签章)一栏中李志良代蒋正立签名并加捺指模。合同签署时间注明为2007年元月18日。2011年8月23日,李志良代蒋正立向城鑫公司支付款项230420.80元,城鑫公司向其出具收据,注明收到契税27927.60元,印花税465元,地税186178元,管理费15844.20元。合同签订当日,李志良代蒋正立与珠海市香格里物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》,该协议首页乙方一栏中,原字样为“柏铭壮”被划掉,写上“蒋正力”字样。
2011年8月24日,城鑫公司向李志良出具案涉房产的销售发票,付款方为蒋正立,发票价格为2792760元。2011年9月2日,蒋正立与城鑫公司办理上述房屋的产权转移登记手续。城鑫公司向登记机关出具《商品房产权权属证明书》,载明该宗房地产权利人为城鑫公司,香格里花园5栋建成年月为2008年11月,并提供相关《商品房买卖合同》及附件,合同注明购买的商品房为预售商品房,单价为每平方米12567.55元,买受人蒋正立。
2013年8月13日,城鑫公司以蒋正立为被告向原审法院提起商品房预售合同纠纷之诉,柏铭壮以第三人名义参与诉讼。城鑫公司起诉蒋正立要求其立即支付房款2562339.20元及违约金。城鑫公司在该案中承认在2011年8月23日经柏铭壮同意,代其将案涉房产出让给蒋正立。柏铭壮在该案中以独立请求权第三人提出诉讼,要求蒋正立将房款2562339.20元及违约金直接支付其本人。在案件审理过程中,经柏铭壮申请,原审法院向湖州市公安局调取蒋正立于2012年10月22日在湖州市公安局经侦支队的询问笔录。蒋正立在笔录中称在2011年8月李志良在其不知道情况下代他购买了案涉房产,李志良称该房早有房主,现在价格为500万元,但购房发票注明2792760元,有关房产买卖、登记手续均为李志良办理,蒋正立仅提供身份证复印件,并称该房为城鑫公司开发,2012年5月柏铭壮找其追讨房款才查询到房产登记情况。2013年12月12日,原审法院裁定准许柏铭壮撤回起诉。同日原审法院作出(2013)珠香法民三初字第223-2号民事裁定书,认为城鑫公司受柏铭壮委托向蒋正立出售案涉房屋,故城鑫公司与本案诉争房屋买卖合同没有利害关系,裁定驳回城鑫公司的起诉。蒋正立不服该裁定,上诉至珠海市中级人民法院,该院作出(2014)珠中法立民终字第98号民事裁定书,认为城鑫公司作为房屋登记所有人,与诉争的房屋买卖合同有利害关系,故裁定撤销上述裁定,由原审法院继续审理。2014年7月24日,城鑫公司撤回该案的起诉,原审法院裁定予以准许。
另,柏铭壮于2012年5月6日通过电话直接联系蒋正立,要求付清房款。蒋正立称柏铭壮是与李志良成交房子的人,蒋正立认可房屋是委托李志良购买,价格是460万元,已全部支付给李志良。
2013年12月9日,蒋正立前往湖州市公安局经侦支队作笔录,要求补正案涉房产的购买时间和办证时间,称案涉房产是2007年1月购买,办证时间为2011年8、9月份。
柏铭壮原审的诉讼请求为:1.解除柏铭壮委托城鑫公司与蒋正立签订的《商品房买卖合同》;2.蒋正立直接向柏铭壮返还位于珠海市香洲区情侣北路9号香格里花园5栋302号商品房(合同价人民币2792760元整);3.本案诉讼费用全部由蒋正立承担。
原审法院认为,本案首先厘清案涉房屋买卖的基本事实。一、柏铭壮与城鑫公司的商品房预售合同关系问题。柏铭壮与城鑫公司于2007年1月18日签订《商品房买卖合同》,并通过华蒙燃料公司支付了全部房款,城鑫公司已交付了合同项下房产。柏铭壮与城鑫公司有关案涉房产的商品房预售合同真实合法,受法律保护,合同的主要权利义务已履行完毕。二、蒋正立与城鑫公司签订《商品房买卖合同》的真实时间问题。首先,蒋正立在2012年10月在湖州市公安局经侦支队的陈述已明确表明案涉房屋是2011年8月由李志良代为购买,柏铭壮于2012年5月通过电话向其追偿房款。柏铭壮提供的2012年5月6日其与蒋正立之间的电话记录也印证李志良代蒋正立于珠海向柏铭壮购房的事实。蒋正立在2013年12月9日向公安部门重新作出的陈述,是在有关房产诉讼期间,其更正的购房时间为2007年1月。上述第一次蒋正立接受询问的笔录和电话通话是三方当事人未发生案涉房产纠纷前作出,相对于蒋正立在诉讼期间向公安部门的主动陈述,显然可信度较高。因此原审法院认定,蒋正立在2012年10月陈述的购房时间为2011年8月是当事人的真实意思表示。其二,蒋正立代理人李志良向城鑫公司支付契税及物业管理费合计230420.80元,时间是2011年8月,城鑫公司向蒋正立出具的购房发票,时间是2011年8月,办理案涉房产过户登记手续的时间为2011年9月。由此可见李志良代蒋正立购买房屋的一系列行为均发生在2011年8月至9月间。其三,城鑫公司也明确与蒋正立发生购房事宜的时间是2011年8月,蒋正立与城鑫公司签署《商品房买卖合同》的时间为2007年元月18日并非实际签订的日期,签订的时间应为2011年8月。三、蒋正立是否依约偿付购房款问题。蒋正立与城鑫公司签订合同后,李志良代蒋正立向城鑫公司开具的收据已明确说明为契税、印花税、地税、管理费等,对此原审法院予以认定。至于购房款2792760元,蒋正立称城鑫公司已开具等同金额的销售房屋发票,证明其已足额支付房款。城鑫公司在另案中起诉否认已全部收取房款并向蒋正立追偿,仅认可收取蒋正立支付的230420.80元,同意抵扣部分房款。柏铭壮也表示从未收取蒋正立任何款项。从案件事实上,蒋正立未直接参与合同的订立与履行,没有向城鑫公司或柏铭壮支付过任何款项,其代理人李志良称在售楼处一次性支付现金,但未能提供相关收据凭证。蒋正立单凭销售发票证明其已足额支付购房款,证明力不够充分,原审法院不予采信。四、柏铭壮与城鑫公司是否存在委托代理关系。柏铭壮与城鑫公司存在商品房买卖合同关系,对案涉房屋拥有合同权益。柏铭壮委托城鑫公司代为转让合同项下的房屋,城鑫公司对受托予以明确接受,柏铭壮与城鑫公司之间形成委托合同关系。从柏铭壮与蒋正立于2012年5月6日的电话对话及蒋正立2012年10月接受公安部门的询问中均表明,蒋正立是明知案涉房屋原为柏铭壮购买,其从柏铭壮处转让而来。城鑫公司以蒋正立为被告向原审法院提起商品房预售合同纠纷之诉时,也明确自认是受柏铭壮委托而向蒋正立出让案涉房屋。
综上,本案的基本事实可以概括为:2007年1月18日,柏铭壮与城鑫公司订立《商品房买卖合同》,柏铭壮支付房款,房屋已交付使用。2011年8月,城鑫公司接受柏铭壮委托,将案涉房屋转让给蒋正立,柏铭壮与蒋正立签订房屋买卖合同且办理了产权过户登记手续,但蒋正立未按合同约定支付房款。
有关柏铭壮与蒋正立之间房屋买卖合同的效力问题。柏铭壮与城鑫公司的商品房买卖合同关系合法有效,柏铭壮已全部履行付款义务,案涉房屋已交付柏铭壮实际占有、使用。柏铭壮为该房屋的实际所有权人,对此城鑫公司及蒋正立并无异议。城鑫公司接受柏铭壮委托,向蒋正立出让案涉房屋,并与蒋正立签订合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定:受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。因此,柏铭壮与城鑫公司是委托代理关系,城鑫公司以自己名义与蒋正立签订的《商品房买卖合同》,该合同直接约束柏铭壮与蒋正立,柏铭壮、蒋正立间形成房屋买卖合同关系。柏铭壮与蒋正立缔结房屋买卖合同关系时,并没有取得房屋所有权证,但其房屋买卖行为并没有违反法律、行政法规禁止性规定,应认定为合法有效之合同。
柏铭壮已向蒋正立交付房屋,蒋正立已取得产权过户登记手续后,并没有依约向柏铭壮或柏铭壮代理人支付房款,显然已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定,当事人一方迟延履行主要债务人,经催告在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。柏铭壮现以蒋正立未支付房款为由,要求解除蒋正立与城鑫公司签订的《商品房买卖合同》,理据充分,原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿。柏铭壮要求蒋正立返还案涉房屋,符合法律规定,原审法院予以支持。至于房屋返还中涉及的过户登记手续及产生的税费问题,由双方协商或循其他途径处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条的规定,原审法院判令:一、解除蒋正立与柏铭壮签订的《商品房买卖合同》;二、蒋正立于判决生效之日起十日内向柏铭壮交付房屋,并协助柏铭壮办理该房产权变更登记手续。原审案件受理费人民币29142元,财产保全费人民币5000元,合计34142元,由蒋正立负担。
上诉人蒋正立不服原审判决,依法提起上诉,请求撤销原审判决,发回重审或查明事实依法改判。
上诉理由如下:一、原审法院程序违法。
(一)原审判决违反“不告不理”原则。
1.柏铭壮第一项诉讼请求是“判令解除柏铭壮委托城鑫公司与蒋正立签订的《商品房买卖合同》”,从此可以看出柏铭壮自认没有与蒋正立直接签订《商品房买卖合同》,不存在与蒋正立直接的商品房买卖关系。而原审判决(第11页)却认定“柏铭壮现以蒋正立未支付房款为由,要求解除柏铭壮委托城鑫公司与蒋正立签订的《商品房买卖合同》,实为解除柏铭壮与蒋正立的房屋买卖合同关系”,并判决“解除蒋正立与柏铭壮订立的房屋买卖合同关系。”显然,原审判决解除的合同关系非柏铭壮诉请解除的合同关系,超出了柏铭壮的诉请范围。
2.柏铭壮第二项诉讼请求是“判令蒋正立直接向柏铭壮返还房屋”。而原审却判决“蒋正立向柏铭壮交付房屋,并协助办理过户手续。”交付与返还,虽结果相同但性质大相径庭,柏铭壮诉求是返还,行使的是所有权人的权利,交付并办证是房产买卖合同的履行,原审判决判项明显文不对题,与柏铭壮的诉请不一致,超出了柏铭壮的诉讼请求范围。
(二)诉讼主体不适格。
1.柏铭壮作为原审原告的诉讼主体不适格。柏铭壮诉请判决的法律关系是解除蒋正立与城鑫公司签订的《商品房买卖合同》,柏铭壮不是合同的签约主体,不是合同相对人,并无诉权。
柏铭壮提出争议的不是商品房买卖合同项下的权利义务纠纷,而是返还物业纠纷,显然,柏铭壮是以所有权人的身份起诉,但柏铭壮没有办理物权登记,未取得涉案房屋的所有权,无权起诉物业返还。
2.蒋正立作为原审被告的诉讼主体不适格。柏铭壮与城鑫公司签订的《商品房买卖合同》,合同相对人是城鑫公司,柏铭壮应当向城鑫公司主张权利,而不是向蒋正立主张权利。
3.城鑫公司作为原审第三人诉讼主体不适格。
就起诉蒋正立而言,城鑫公司是与蒋正立签订《商品房买卖合同》的合同相对人,具有向蒋正立追索购房款的合同权利。城鑫公司的诉讼地位是原告或有独立诉讼请求权第三人(相当于原告),不属于追加范围。
相对于柏铭壮而言,城鑫公司应当是本案的被告,只能将城鑫公司追加为被告。因此,城鑫公司的诉讼地位要么是原告(有独立诉讼请求权的第三人参加诉讼,相当于原告)要么是被告,无论如何也不可能作为无独立诉讼请求权的第三人参加诉讼。
(三)将三个独立的法律关系混同审理,剥夺了各自合同主体的诉讼权利。
柏铭壮诉请解除蒋正立与城鑫公司签订的《商品房买卖合同》,但按照原审判决的认定,涉及三个法律关系,第一个是柏铭壮与城鑫公司商品房买卖合同关系,第二个是柏铭壮卖房委托关系,第三个是蒋正立与城鑫公司商品房买卖合同关系,这三个法律关系各自独立,合同相对人、权利义务的内容、履行后果、法律责任的承担对象完全不同,原审判决却将三个独立的法律关系混同为一个并不存在的“柏铭壮与蒋正立的房产买卖合同”一并作出认定和判决,造成该审的不审,该认定的不认定,该判的不判,反之,不该审的却审,不该认定的却认定,不该判的却判,超出了审理范围,而且剥夺了不同合同项下相对当事人之间发生争议时应当享有的一系列诉讼权利。
二、原审判决对本案事实认定不清、证据不足。
(一)原审判决虚构柏铭壮与蒋正立房产买卖合同事实,解除的是并不存在的合同关系。
原审判决以委托代售为据,推定柏铭壮与蒋正立存在房产买卖合同关系,并认定合法有效。原审滥用推定的方式将上述三个法律关系推定为一个并不存在的“柏铭壮与蒋正立的房产买卖合同”。在法律上,事实不能推定,法院以推定的方式认定的是法律判断,但只限于法律有明确规定和当事人之间有合同约定。退一步讲,即使委托售房成立,也是分别构成各自不同的合同关系,并不等于柏铭壮与蒋正立存在房产买卖合同关系。
(二)原审判决虚构委托关系。
原审法院在查明事实部分,并没有柏铭壮与城鑫公司委托关系如何形成的事实认定,却在“本院认为”部分认定柏铭状委托城鑫公司代为转让合同项下的房屋,城鑫公司对受托予以明确接受,柏铭壮与城鑫公司之间形成委托合同关系。本案中,并无委托合同,所谓委托关系的依据也是事后形成。柏铭壮与城鑫公司虽签订《商品房买卖合同》,但未办理过户登记,没有取得所有权,只有合同债权,原审法院未查明柏铭壮有无委托资格,卖房委托关系是否成立,委托效力如何等问题。
(三)原审判决认定柏铭壮已履行《商品房买卖合同》没有依据。
1.柏铭壮已支付全部购房款事实不清。
2007年1月11日,华蒙燃料公司向城鑫公司电汇汇款3690864元,汇款用途为房款。此时并没有签订任何合同。原审判决并没有将此叙述在先,而是放在柏铭壮与城鑫公司2007年1月18日签订《商品房买卖合同》之后,显然时间顺序颠倒,造成先有柏铭壮购房,后有付款来源的错觉。
柏铭壮与城鑫公司2007年1月18日签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋,但直至2013年9月10日,柏铭壮从未支付房款。
直到2013年9月10日,华蒙燃料公司出证明称柏铭壮为涉案房屋的实际出资人,以该公司名义对上述房产买卖事宜办理的任何手续均为柏铭壮个人行为,由柏铭壮享有实际权利义务,这一证明说明柏铭壮签订购房合同虚假。此时,涉案房屋已经由城鑫公司卖给了蒋正立,柏铭壮此前没有任何付款依据。
2.城鑫公司向柏铭壮交房事实没有证据。
城鑫公司不可能已向柏铭壮交房,因为涉案房屋的建成时间是2008年11月,原审法院未查明综合验收的时间,如何交房及交房的依据。
3.柏铭壮没有没有签订物业管理协议。
物业管理协议的抬头处虽然列有柏铭壮的名字,但签名处没有柏铭壮签名,这不能作为签订合同的依据。
(四)原审判决认定蒋正立付清购房款错误。
蒋正立在原审庭审中一再强调现金付款,交回收据,开具发票,办理产权证。这是房地产公司一般的流程,只有付清房款才会开发票,发票既是收款入账凭证,也是纳税依据。一般专用发票是三联,一联销售方记账联,二联购买方抵扣联,三联购买方记账联,发票第二联为“购货方作为付款的记账凭证”,即应认定发票可以作为付款凭证,发票当然是付款的有力证据。原审法院对此事实不予理睬,草率认定没有付款。如果没有付款,怎么入账开具发票,用于办理房产证,而且办理房产证已几年之久,城鑫公司起诉也最终撤诉,因此原审认定蒋正立没有付清房款是错误的。
三、原审判决适用法律错误。
(一)柏铭壮卖房委托关系不仅虚构而且是无效的。
本案根本就不适用委托合同的规定。委托合同只是柏铭壮单方陈述,虽然城鑫公司也证明同意,但当时未形成书面委托合同,时隔数年后才出具证明,不能成立。即使成立,也是无效的。
柏铭壮未取得物权,只有合同权利,不具有委托售房的权利基础,无论委托关系是否存在,委托售房关系都不能成立,更无权要求返还房产。原审回避卖房委托关系的效力认定,直接认定其有效,进而曲解合同法对委托合同的规定,作出直接约束蒋正立的判定,不能成立。
即使柏铭壮购房是真,涉案房屋也属于“一房两卖”,不属于委托售房的范畴,只是先买的一方柏铭壮同意转让,同意城鑫公司将该房产再卖给蒋正立,因此蒋正立与城鑫公司签订的房屋买卖合同完全是独立的合同。
蒋正立与城鑫公司签订的房屋买卖合同不是基于柏铭壮委托而形成,而是基于柏铭壮同意转让而形成,这种同意是建立在合同权利基础上,而不是建立在所有权基础上。
(二)原审判决(第11页倒数第4行)认定柏铭壮没有取得房屋所有权证,与蒋正立缔结房屋买卖合同关系并不违反法律、行政法规禁止性规定,实属错误之极。
首先,蒋正立没有与柏铭壮缔结房屋买卖合同。
原审的认定违反了《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。不动产登记簿是确定房产所有权的根据,仅仅签订房产买卖合同,房产所有权不发生转移。柏铭壮并未取得涉案房屋的所有权,充其量只是合同权利人,属于债权,没有所有权就没有处分权,不具有售房资格和权利,更无权提出物权的请求权。
(三)原审判决认定柏铭壮为涉案房屋的实际所有权人,依此对抗物权登记,不能成立。
根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定,不动产登记是物权设立的标准,登记之后,才能依法取得物权,在办理过户之前,买受人只有债权,即享有房产产权的期待权,即使买受人实际占有该房产,该房产的产权仍不发生转移,占有状态并不能改变这一事实,《城市房地产管理法》明确规定房产的转移必须以办理产权过户为准。
(四)原审判决蒋正立向柏铭壮交付涉案房屋,并协助办理过户手续,侵害了蒋正立的物权。
本案是合同纠纷,不是物权纠纷,房产证是房屋所有权的法律凭证,属于行政登记行为,非经法律程序不得撤销。原审法院公然将房地产权证当成废纸一张,不予理睬,直接判决协助过户给柏铭壮,为司法实践所罕见。
物权优于债权,在物权确认的基础上,只是债权债务关系的解决问题。柏铭壮只有债权请求权,即使判决解除合同,也改变不了物权登记的效力。
(五)原审判决柏铭壮有权解除房屋买卖合同错误
姑且不论解除的合同关系并不存在,就解除权利而言已经超出了规定的期限,解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”
(六)本案早已超过诉讼时效。
本案从2007年开始计算诉讼时效,早已超过二年的诉讼时效。即使合同倒签时间,合同项下的权利义务也是从合同生效时开始。
被上诉人柏铭壮二审辩称,一、本案的基本事实是,柏铭壮在2007年1月18日与城鑫公司签订了《商品房买卖合同》购买涉案房屋,并且支付了全部的购房款。2008年11月,城鑫公司建成涉案房屋,交付给柏铭壮使用,柏铭壮承担水电费和物业费,虽然没有入住,但是已经实际接收。2011年8月,蒋正立及案外人与柏铭壮联系,要求加价购买。由于柏铭壮购买房屋后没有办理过户手续,涉案房屋依然登记在城鑫公司名下,因此委托城鑫公司出卖房产,而后,要求城鑫公司倒签合同日期。当时蒋正立要求房产先过户,办理抵押,基于同乡的信任,在未全额付款的情况下就同意城鑫公司办理了房产过户的手续。
二、原审的程序问题。1.本案基本事实是城鑫公司受柏铭壮委托,与蒋正立签订了商品房买卖合同,该事实在本案中已经有充分的事实予以印证,蒋正立对此也进行了确认。根据《合同法》第四百零二条的规定,受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人代理关系的,直接约束委托人与第三人。虽然是城鑫公司与蒋正立签订合同,但是该合同直接约束蒋正立与柏铭壮,因此柏铭壮是具有诉讼资格及诉权,柏铭壮要求解除城鑫公司与蒋正立的合同有依据。关于委托关系的问题。委托关系在本案中是最基础的事实之一,无法回避。2.城鑫公司已经明确承认其没有所有权,涉案房屋的所有权人是柏铭壮,蒋正立作为第三方,没有权利对柏铭壮是否是涉案房屋的所有权人作出判断。3.柏铭壮在原审过程中始终认定涉案房屋属于其所有,涉案房屋的纠纷涉及其实际权利,因此蒋正立与柏铭壮之间是有实体法律关系的。4.城鑫公司是适格的第三人。城鑫公司作为受托人是以自己的名义代表柏铭壮与蒋正立签订合同,城鑫公司是本案的参与者及知情者,虽然城鑫公司对涉案房产没有实体权利,但是其却与本案的处理结果有利害关系,城鑫公司作为无独立请求权的第三人有法律依据。5.关于蒋正立陈述的三个关系混同处理的问题。该三个法律关系相互牵连,密不可分,若分开独立处理,无法查清本案事实,因此原审程序完全正当。
三、本案事实清楚,证据充分。1.蒋正立主张原审虚构、推断柏铭壮出售房产的问题,柏铭壮出售房产给蒋正立的客观事实有柏铭壮向城鑫公司购买房产的合同、水电费、物业费等收据及公安局询问笔录等证据予以支持,因此不存在虚构和推定的问题。2.蒋正立主张原审虚构委托关系。委托关系是本案的基础事实之一,委托方柏铭壮及受托方城鑫公司均已经承认双方之间存在委托关系。而与蒋正立一起与柏铭壮联系的李志良也知晓柏铭壮与城鑫公司之间存在委托售房关系。原审判决对委托关系已经作出完整清晰的认定。3.蒋正立主张柏铭壮没有履行合同。华蒙燃料公司是代柏铭壮付款,当时付款是300多万,而后退回190多万,柏铭壮占有华蒙燃料公司90%多的股份,且是该公司的法定代表人,柏铭壮通过自己的公司转款给城鑫公司完全符合常理。由于柏铭壮签订合同时涉案房屋是期房,而后交房,城鑫公司在原审已经确认该事实。柏铭壮在前期物业服务合同已经签字,并办理其他交楼手续,虽然柏铭壮没有使用涉案房屋,但是已经实际接收房屋。柏铭壮之所以未在物业合同的最后签名,是因为合同最后一页已经被换掉。4.原审法院法律适用正确。另外,柏铭壮把其应该缴纳的契税和加价税已经完全缴清,委托代理关系完全合法合理。法律并没有禁止没有办理房产证就不能出卖房屋,本案物权登记人城鑫公司已经确认其只是代为出售房屋,房屋的所有实体权利均由柏铭壮享有,因此蒋正立无权限制禁止柏铭壮出售房屋。5.本案的合同主体实际上是蒋正立和柏铭壮,本案的合同没有实际履行完毕,蒋正立已经实际实现其合同权利,但是尚有部分房款未支付,因此柏铭壮据此起诉有依据,不存在侵害蒋正立物权的问题。
四、解除权期限问题。双方于2011年8月签订合同,蒋正立没有支付大部分房款,柏铭壮在2012年5月、10月通过电话及湖州市公安局找到蒋正立,蒋正立声称要柏铭壮寻找李志良,但是柏铭壮没有找到李志良。在此期间,柏铭壮依然是积极希望蒋正立履行合同。2013年4月,柏铭壮通过城鑫公司提起诉讼,要求蒋正立履行付款义务,柏铭壮对合同的履行依然寄予希望,蒋正立认为与其无关,明确拒绝履行合同,而后柏铭壮才提出解除合同的诉请,本案的除斥期间并没有过,本案解除权事由出现在2013年,柏铭壮在同年已经提出解除合同。
五、柏铭壮庭前已经提交了根据本案案件事实及证据等整理成图表的资料给法庭予以参考,恳请重视。
综上,恳请二审法院驳回蒋正立的上诉请求,维持原判。
各方当事人二审期间均未提交证据。
本院经审理查明,2012年5月6日,柏铭壮与蒋正立通话,部分内容如下“蒋:他(李志良)完全是骗我460万元。柏:哦。蒋:钞票给他了,他跟我说东兴是跟我拼的,土地我也是喜欢的,说做超市的,75亩土地。一块土地50亩我是看到的,做超市的那块我没看到。另外的经办人也是湖州人,我把钞票打在他们账户上的,结果我去那里,他们说李志良没有把钱交公司,当初那边的房子物业费让我付,我去拿房卡,结果一查,房款没有了,被拿走了,我问李志良,他说拿到珠海去了。让我听他好了。柏:那你这笔钱去年几月份拿过去的?蒋:我去年、前年拿过去的,不是一下子拿过去的。因为我也没什么心思,后来看看湖州也没有什么生意,那么他们在观风碰到我时,跟我说大家一起到那边去。”……柏:当时以李志良的名义140万元打到我这里的,我叫褚弟夫把委托书什么给李志良了,讲好9月份,其他的钱全都给我,到了9月份一直没有给我,到去年10月1日,弟夫和我、李志良在弟夫开的店里(湖东)谈的,李志良跟朱明元的事情跟跟我是没有关系的,你跟我买房子那么你的钱要给我的,李志良当时也是同意的,钱打好后给我。这样一来后,也没有见过面,到现在钱也没有打过来,就给我140万元,这算什么?总要有个说法的。
2012年10月22日,湖州市公安局经侦支队对蒋正立进行询
问,部分内容如下:“问:你在珠海有无房产?答:有一套房子的,地址在珠海市香洲区。问:该套房子你是在什么时候、向谁购买的?答:是在去年8月份我朋友李志良在我不知道的情况下帮我购买的。问:该套房子的房价是多少?答:李志良跟我说是500万元,但后来我发现购房发票上只有2792760元。问:那你共支付了多少房款?答:该套房子的房款我和李志良还没有正式结,因为我放在李志良处的钱有500多万,我们原来是在一起承包湖州观风大厦的,观风大厦拍卖后,我的钱就一直放在他这里,我们打算一起在南方买土地造养老院的,去年8月份,他跟我说,他在珠海买了房子,也给我买了1套房子,价值500万,但房款我们至今还没有正式结。……问:这套房子谁开发的?答:是珠海城鑫发展有限公司,今年5月份,柏铭壮为该房子的事情来找到我,说珠海这套房子是他卖给李志良的,现在房款没有拿到,房子却登记在我的名下了,我就根据老柏提供的信息赶到珠海去查询,后从城鑫公司复印到该套房子登记手续。……问:你其他还有什么时候要补充的?答:在去年7月份左右的时候,李志良说他在广西东兴有个楼盘,问我要不要房子,我说要一套,后他就让我汇了160万元给他。问:那东兴那套房子你有无拿到手?答:后来李志良说给我在珠海买了套房子,我以为自己有两套房子了,所以在今年去珠海查询房产的同时,特意去东兴那个楼盘问了下,结果查到楼盘确实是李志良开发的,但他说卖给我的那套房子早有房主了,也就是说他根本没有在东兴给我买房,而是买在珠海了。问:你刚才说你有500多万元在李志良处,李志良为何还要让你汇款给他?答:我放在他这里的钱是我们今后一起做生意用的,我自己买房应该是两回事。”
2013年8月13日,城鑫公司以蒋正立为被告向原审法院提起诉讼,柏铭壮作为有独立请求权第三人参加诉讼,案号为(2013)珠香法民三初字第223号。在该案2013年10月15日的庭审过程中,城鑫公司针对柏铭壮的起诉答辩称城鑫公司在2007年1月18日将涉案房屋卖给柏铭壮,2011年8月23日经柏铭壮同意城鑫公司代柏铭壮又将涉案房屋卖给蒋正立,城鑫公司仅是替柏铭壮收回卖房款再退回给柏铭壮。另原审法院向柏铭壮询问:“录音记录第8页提到,当时李志良的名义140万元打到柏铭壮那里,这140万元是什么钱?”柏铭壮答:“140万元是房款一部分,合同总房款是460万,只是在合同上写得290万而已,剩下的160万元是通过刷卡支付的,这140万元与合同中约定的290万元没有关系。”蒋正立的代理人答:“因为当时柏铭壮从城鑫公司购买了2套房子,这140万元是李志良要买另一套房子给柏铭壮的钱”。在2013年12月5日庭审过程中,原审法院再次询问“柏铭壮,在电话录音里面柏铭壮提到李志良以蒋正立的名义支付了140万元,这140万元是否为购房款?”柏铭壮答:“合同约定购房款以外的款项。”蒋正立的代理人答:“140万元与本案房屋买卖没有关系。”原审法院再次询问:“柏铭壮与蒋正立是否还有其他房屋买卖关系?”柏铭壮答:“没有。”原审法院询问:“蒋正立,你认为有另外的购房关系有无证据证明?”蒋正立代理人答:“因为钱在李志良那里”。
2013年12月25日,柏铭壮作为原告向原审法院提起本案诉讼。
本院查明的其他事实与原审法院查明的其他事实一致,本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为,根据蒋正立的上诉事实及理由,本案各方当事人争议的焦点问题包括以下四方面:1.柏铭壮与城鑫公司就涉案房屋是否存在商品房买卖合同关系。2.蒋正立与城鑫公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同的真实时间。3.柏铭壮与城鑫公司之间是否存在委托关系及委托关系是否合法有效。4.蒋正立就涉案房屋有无支付完毕购房款,柏铭壮主张解除与蒋正立的房屋买卖合同应否支持。
一、关于柏铭壮与城鑫公司就涉案房屋是否存在商品房买卖合同关系的问题。首先,柏铭壮提供了其于2007年1月18日与城鑫公司签订的《商品房买卖合同》及附件,而且柏铭壮提供了华蒙燃料公司向城鑫公司电汇房款3690864元的银行凭证及城鑫公司退回华蒙燃料公司1767804.80元的银行凭证。其次,柏铭壮是华蒙公司的法定代表人,占有90%的股份,华蒙公司出具证明,认可柏铭壮是上述房屋买卖合同的实际出资人,由柏铭壮享有实际权利和义务。再次,城鑫公司在(2013)珠香法民三初字第223号案件庭审中对柏铭壮出示的上述证据予以确认,并认可其在2007年1月18日将涉案房屋卖给柏铭壮。上述事实及证据相互佐证,形成完整的证据链,原审法院认定柏铭壮与城鑫公司就涉案房屋存在真实的房屋买卖合同关系,且柏铭壮已履行完毕合同义务,并无不当,蒋正立上诉主张柏铭壮与城鑫公司就涉案房屋不存在真实的房屋买卖关系,无事实依据,本院不予采纳。
二、关于蒋正立与城鑫公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同的真实时间问题。
首先,诚如原审法院所分析,蒋正立与柏铭壮2012年5月的通话以及蒋正立于2012年10月22日在湖州公安局经侦支队所作出的陈述均发生在柏铭壮、城鑫公司提起诉讼之前,而蒋正立于2013年12月9日向湖州市公安局所作的陈述,是发生在城鑫公司、柏铭壮已提起诉讼之后,因此2012年蒋正立的通话和笔录中陈述,相对于蒋正立2013年向公安部门的陈述更具有真实性。蒋正立上诉主张其于2012年的通话内容及笔录中的陈述不能作为认定案件事实的依据,对此蒋正立没有提供证据证明该两份证据的形成或取得严重侵害他人合法权益,违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗,因此其该主张没有法律依据,本院不予采信。根据2012年蒋正立的通话及笔录中的陈述,蒋正立陈述其购房的款项是2010年、2011年给李志良的,2011年8月,李志良告知在珠海帮其购买了涉案房屋。其次,李正良向城鑫公司支付契税、物业管理费以及城鑫公司向蒋正立出具购房发票的时间均发生在2011年8月,涉案房屋的过户登记手续时间也发生在2011年9月。再次,城鑫公司也认可与蒋正立签订合同的时间是2011年8月。相反,蒋正立主张合同签订的时间发生在2007年1月,除合同本身落款注明的时间外,无其他证据佐证,因此原审法院结合上述证据认定蒋正立与城鑫公司就涉案房屋的房屋买卖合同签订时间为2011年8月,依据充分,本院予以维持。
三、关于柏铭壮与城鑫公司是否存在委托代理关系及委托代理关系是否合法有效的问题。
柏铭壮与城鑫公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同,柏铭壮支付了全部的购房款,城鑫公司亦认可柏铭壮购房的事实,虽城鑫公司未将房屋过户登记至柏铭壮名下,但就城鑫公司与柏铭壮之间而言,城鑫公司认可柏铭壮为该房屋的实际权利人,并接受其委托将房屋出售给蒋正立,该两者之间的委托事项,并没有违反法律、强制性规定,亦没有损害第三人的利益,因此柏铭壮和城鑫公司之间的委托代理关系合法有效。
四、关于蒋正立就涉案房屋有无支付完毕购房款,柏铭壮主张解除与蒋正立的房屋买卖合同应否支持的问题。
蒋正立上诉主张其在购房时并不知道柏铭壮与城鑫公司之间的代理关系,对此本院认为,首先,在(2013)珠香法民三初字第223号案件庭审过程中,根据柏铭壮和蒋正立的当庭陈述,柏铭壮称李志良就涉案房屋另外还支付给其140万元购房款,蒋正立并未否认支付了该笔款项,但称这是李志良要买另一套房子给柏铭壮的钱,但李志良和蒋正立从未陈述且提供证据证明其二人还向柏铭壮购买了其他房屋,因此该陈述即可证明李志良购买涉案房屋时是明知柏铭壮作为卖房人存在的。其次,在李志良代蒋正立签订的《前期物业管理服务协议》上乙方柏铭壮的名字被划掉直接更改为蒋正立。再次,根据上述分析,李志良于2011年8月代蒋正立购买涉案房屋,但其向城鑫公司所交纳的230420.80元款项中,城鑫公司明确其中有15844.20元的物业管理费,也即蒋正立负担了其购房前几年的物业管理费。结合上述这些事实,原审法院认定李志良代蒋正立购买涉案房屋时明知涉案房屋为城鑫公司代柏铭壮出售,认定正确,本院予以维持。
据上述分析,柏铭壮与城鑫公司之间就涉案房屋的委托代理关系合法有效,城鑫公司以自己的名义与蒋正立签订商品房买卖合同,且李志良代蒋正立购买涉案房屋时明知涉案房屋为城鑫公司代柏铭壮出售,原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认定城鑫公司与蒋正立签订的《商品房买卖合同》直接约束蒋正立和柏铭壮,认定正确,本院予以维持。因此,柏铭壮行使城鑫公司在与蒋正立签订的商品房买卖合同中的权利,作为原告提起诉讼,有事实和法律依据,应予支持,蒋正立上诉主张柏铭壮没有原告主体资格,没有法律依据,本院不予采纳。
柏铭壮与城鑫公司签订商品房买卖合同后,虽然涉案房屋未过户登记至柏铭壮名下,柏铭壮尚未取涉案房屋的所有权,但是根据城鑫公司代其出售给蒋正立的行为以及城鑫公司在(2013)珠香法民三初字第223号中的陈述,城鑫公司是认可柏铭壮对涉案房屋有处分权的,况且依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,即使出卖人无权处分买卖的标的物,其所签订的买卖合同亦合法有效,因此城鑫公司代理柏铭壮与蒋正立签订的商品房买卖合同,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守合同约定,履行合同义务。
关于蒋正立就涉案房屋有无支付完毕购房款的问题。由于涉案房屋是李志良代蒋正立购买,蒋正立主张付款的依据为李志良关于在2007年1月签订合同当时一次性支付现金的陈述以及其取得金额为2792760元的发票,但是根据本院查明的内容,蒋正立在2012年5月与柏铭壮通话时,表示其是在2010年、2011年将购房款支付给李志良的,在湖州公安局的询问笔录中亦陈述李志良是2011年8月帮其在珠海购买了房子,这与蒋正立的上述付款主张明显矛盾,而且李志良一次性在售楼处付清现金2792760元明显不符合常理,因此蒋正立仅凭购房发票证明其已支付完毕购房款,证据不充分,原审法院不予采信,认定正确,本院予以维持。
关于柏铭壮主张解除合同应否支持的问题。柏铭壮委托城鑫公司于2011年8月与蒋正立签订商品房买卖合同,2012年5月柏铭壮即与蒋正立通话主张李志良未付清房款,2013年8月13日,城鑫公司向原审法院起诉要求蒋正立支付房款,后柏铭壮申请作为第三人参加诉讼,2013年12月又提起本案诉讼,即柏铭壮一直积极主张自己的权利,蒋正立上诉主张柏铭壮起诉已超过诉讼时效没有法律依据,本院不予支持。
蒋正立上诉主张即使柏铭壮有解除权亦超过除斥期间,对此,本院分析认为,蒋正立主张柏铭壮的解除权超过除斥期间的法律依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,但该司法解释限定的商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建城或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。而根据上述分析,城鑫公司与蒋正立签订的商品房买卖合同直接约束柏铭壮和蒋正立,上述司法解释的规定不应适用该合同,因此蒋正立抗辩柏铭壮的解除权已超过除斥期间没有法律依据,本院不予支持。
根据上述分析,蒋正立没有证据证明其向柏铭壮或城鑫公司已支付完毕合同约定的购房款,在(2013)珠香法民三初字第223号案中,城鑫公司、柏铭壮起诉要求蒋正立支付购房款,但蒋正立辩称没有拖欠购房款,以自己的行为表明不履行主要债务,构成根本违约,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,认定柏铭壮享有合同解除权,并判令解除城鑫公司代其与蒋正立签订的《商品房买卖合同》,适用法律正确,本院予以维持。
关于蒋正立应否向柏铭壮返还涉案房屋的问题。因城鑫公司与蒋正立签订的商品房买卖合同应予解除,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,蒋正立应当返还原物,虽然涉案房屋原登记在城鑫公司名下,但是城鑫公司认可柏铭壮是涉案房屋的实际权利人,在本案中对柏铭壮诉请要求将涉案房屋返还至其名下,城鑫公司没有作出答辩,应视为放弃抗辩的权利,因此柏铭壮要求蒋正立将涉案房屋返还并协助柏铭壮办理产权变更登记手续,有事实和法律依据,应予支持,原审法院用“交付”一词确有不当,但未影响当事人的实体权利,本院予以维持。
综上所述,蒋正立上诉无理,本院对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原审判决。
二审案件受理费人民币29142元,由蒋正立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  曾艺能
代理审判员  王 芳
代理审判员  庹 佳

二〇一五年四月二十七日
书 记 员  黄小珊